研报｜2024年10月房地产市场月报

2024年8月房地产市场延续调整态势，各项指标同比下滑，从绝对值来看，仍处于历史低位水平。国家统计局数据显示，8月全国商品房销售面积6453万平米，同比下降12.6%，降幅收窄2.8个百分点；销售额6393亿元，同比下降17.2%，降幅收窄1.3个百分点。8月开发投资金额8407亿元，同比下降10.2%，降幅收窄0.6个百分点。虽然降幅有所收窄，但市场仍整体低迷。与历史同期相比较，房地产销售量和销售额处于2009年以来同期最低水平，房地产投资额处于2014年以来同期最低水平。价格方面，各线城市房价加速下行。8月，70个大中城市中有67个城市新房价格环比下滑，69个城市二手房价格环比下滑。

进入9月传统旺季，房地产市场成交量和成交额较7、8月明显好转，但对比历年同期数据，金九成色仍显不足。国家统计局数据显示，2024年1—9月，新建商品房销售面积7.0亿平方米，同比下降17.1%（前值-18.0%），降幅连续4个月收窄；新建商品房销售额6.9万亿元，同比下降22.7%（前值-23.6%），降幅连续5个月收窄。分区域看，1—9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%，中、西部地区降幅较大。从单月情况来看，9月房地产市场成交环比大增，同比下滑。9月单月销售面积为9682万平方米，销售额为9157亿元，环比分别上涨50%和43%，同比分别下降11.0%和16.3%。虽然市场成交较8月明显放量，但对比历史同期水平，9月成交量和成交额仍处于2010年以来同期最低水平，金九成色不足。二手房方面，9月二手房成交量延续下滑态势，但对比新房仍显强势。根据麟评居住大数据研究院数据显示，9月重点14城二手住宅成交92772套，环比下降11.12%，同比上升4.35%。1-9月，二手房成交量与去年基本持平，在近五年中排名第二，表现明显强于新房。虽然楼市金九成交情况并不尽如人意，但银十行情依旧可期。9.24国新办发布会一揽子政策和9.26政治局会议促进房地产市场止跌企稳重磅定调，有力的提振市场信心，十一期间主要城市房地产市场认购较为火热。网签数据显示，新政半月后一线城市新房销售较九月日均翻倍。随着地产新政效应继续传导，预计10月新房和二手房成交量将显著放量。

投资方面，房地产开发投资仍在下行，新开工、竣工面积低位徘徊。1—9月全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降10.1%（前值-10.2%），降幅稍有缩小；9月单月，全国房地产开发投资额为0.9万亿元，同比下降9.4%，较8月收窄0.8个百分点。受到市场成交不旺，房企资金面偏紧等多种因素影响，房地产开发投资额累计同比已连续28个月下降，近半年稳定在-10%左右，仍未见到止跌企稳的迹象。新开工方面，1—9月，全国房屋新开工面积为5.6亿平方米，同比下降22.2%，降幅较1—8月收窄0.3个百分点。去年同期低基数效应影响下，新开工面积累计降幅实现7连收窄，但从绝对量上看，9月新开工面积6586万平方米，同比下降19.9%，仍处于年内低位。竣工方面，1—9月，全国房屋竣工面积3.7亿平方米，同比下降24.4%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点。9月单月竣工面积3422万平方米，同比下降31.4%。随着保交楼攻坚战持续推进，四季度竣工面积降幅有望边际修复，但总体来看，无论是开发投资、还是开工、施工、竣工等指标仍难有趋势性改变，各项指标或将在年内维持低位徘徊。

资金方面，房企到位资金降幅继续收窄，行业融资逐步修复。2024年1—9月，房地产开发企业到位资金为7.9万亿元，同比下降20.0%（前值-20.2%），降幅连续六个月收窄。从资金构成情况看，1—9月个人按揭贷款、定金及预收款同比分别下降34.9%和29.8%，仍是房企资金下滑的主要拖累项。受到城市房地产融资协调机制持续推进等政策利好支持，4月以来国内贷款和自筹资金两项降幅显著收窄，随着“白名单”扩容，四季度行业融资有望继续修复。

价格方面，70个大中城市商品住宅价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大，以价换量行情延续。9月70大中城市新房价格环比下降0.7%，二手房价格环比下降0.9%，跌幅与上月持平。截至2024年9月，新房房价已连续16个月下跌，二手房房价连续17个月下跌，房价下行压力仍大。各线城市方面，一线城市新房价格环比下降0.5%，降幅上月扩大0.2个百分点，二三线城市新房价格环比均下降0.7%，降幅较上月分别持平和收窄0.1个百分点。9月份仅上海、太原和徐州3个城市房价环比上涨，南京环比持平，其余66个城市均呈下跌态势，平均跌幅为0.76%。值得注意的是，在绝大多数城市房价持续下行的情况下，上海已经连续7个月新房价格环比涨幅第一，领跑全国新房市场。二手房方面，70个大中城市二手房价格全部下跌，其中一、二、三线城市环比分别下降1.2%、0.9%和0.9%。目前新房和二手房价格仍在快速下行区间，以价换量行情持续，但相对来说，二手房价格下行压力更大。

9月下旬以来，党中央和国家各部委多次密集发声，统筹出台一揽子楼市组合拳，助力房地产市场止跌回稳。9.24国新办新闻发布会，央行和金融监管总局出台五项房地产金融新政；9.26中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳；9月29—30日，北上广深先后发布优化房地产调控政策细则；10.17住建部等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况等等，中央、各部门、各地市接力推出一揽子政策。此次中央态度之明确，政策组合拳力度之大，政策发布频率之密集，各部门统筹协调之紧密均属历史罕见。下面，我们尝试从以下几个维度理解本轮政策的核心内容和发力方向。

第一，指导思想方面，中央首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。从去库存到止跌回稳的口径变化，表明当前房地产市场下行幅度已经接近高层心里底线，除了成交量外，未来房地产政策或将更关注房价企稳。去库存政策思路自4.30政治局会议提出后稳步推进，在5.17楼市一揽子政策刺激下，6月房地产市场一度结构性回暖，各项指标环比显著回升，但进入7、8月份后，新政效果明显减弱，各项数据大幅回落，楼市调整压力加大。房地产市场的现状表明，单纯的去库存政策并不足以扭转市场的下跌趋势，为了促进房地产市场尽快止跌企稳，必须切断预期疲弱和量价下行的负反馈循环，必须统筹协调供需两侧的各类政策共同发力，才能扼制房地产市场的下行趋势。

第二，供给侧方面，要严控增量、优化存量、提高质量。“严控增量”一是控制增量住房建设，二是控制新增土地供应。一般来说，控制增量不利于地产投资企稳，因此此前的提法是优化增量，但在消化存量政策见效较慢的情况下，为了加快房地产市场止跌企稳，增量政策思路从“优化”强化为“严控”，未来各地对土地供应量、住房供应量等的控制或将更为严格。“优化存量”一是保障房企融资、推进保交楼；二是推进城中村和危旧房改造，改善居民居住条件；三是收购存量商品房用作保障房，助力库存去化；三是收购存量闲置土地，减少已上市土地规模、盘活房企资产。“提高质量”对应住建部多次提及建设“好房子”的要求，也是房地产发展新模式的应有之意。好房子建设中政府可以发挥带头作用，先把保障性住房建成好房子，把老房子改造成好房子。供应缩量、存量去化和品质优化有利于推动新房市场供需更快达到新均衡，助力市场止跌回稳。

为了推动优化存量政策实施，央行、财政部、金融监管总局等推出了多项金融配套政策。房企融资方面，推动“白名单”扩容，加大贷款投放力度，延长“金融16条”、经营性物业贷款政策至26年；城中村改造方面，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，地方可发行政府专项债，商业银行可发放商业贷款；商品房收储方面，提高保障性住房再贷款政策中人民银行的出资比例，专项债券可用于收购商品房用作保障房，保障性安居工程补助资金可用于筹集保障房源等。土地收储方面，允许政策性银行、商业银行贷款支持收购存量闲置土地，人民银行提供专项再贷款支持，允许专项债券用于土地储备等。这些金融政策为供给侧地产政策实施提供了资金来源，为政策落地奠定了基础，但是目前部分政策仍存在一些堵点，后续可重点关注土地收储和商品房收储两项政策的力度和执行情况，按照财政部负责人回应，相关细则和要求还在制定中，预计明年政策落地的概率较大。

第三，需求侧方面，调整或取消各类购房的限制性措施，持续降低居民购房成本。第一，调整或取消各类购房的限制性措施，可以概括为四个取消，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。9月底以来，北上广深天津等核心城市先后优化限购政策。目前全国绝大部分城市已经取消了限购政策，仅有北京、上海、深圳、海南4省市仍执行限购政策。近日，河南、广州、海南东方、福建莆田等多省市，陆续发布公告取消限制性住房措施。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，各项限制性购房政策逐步退出是大势所趋。第二，持续降低居民购房成本，可以概况为四个降低，包括降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率，将LPR加点幅度统一降至-30个基点，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。四个降低政策可有效降低居民购房成本，减轻居民还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。另外，通过货币化安置实施城中村和危旧房改造也有利于消化存量商品房，但是当前公布的100万套的规模与棚改期间年均600万套的规模相差较大，对于楼市需求侧的刺激或有限。

宏观来看，本次地产政策调整是作为刺激经济的一揽子政策的重要组成部分出现的，稳楼市对于稳经济的重要性越发凸显。政治局会议“止跌回稳”的新提法释放了政策转向的明确信号，一揽子政策快速落地推动市场预期修复。在新政刺激下，10月房地产市场成交量显著放大，银十成色或超预期。自2023年下半年新一轮房地产政策优化调整以来，历次政策松绑都在短期内刺激销售明显好转，但是市场成交量一般在脉冲式冲高后明显回落，政策效力普遍仅能维持1-2个月，而后逐渐衰退。历次政策都一定程度上缓和了房地产市场下行斜率,但没有改变市场的下行趋势。本次政策能否打破以往脉冲式的影响范式，仍有待进一步观察。

9月数据显现，当前房地产各项指标仍在下行通道中，以价换量行情延续，市场尚未有明显见底信号。住建部部长倪虹认为，经过三年调整，我国房地产市场已经开始筑底，但从开始筑底到完成筑底或还需要一段时间，需要一线城市率先企稳，然后逐步带动二三线城市企稳，预计短期内房地产市场仍将延续调整行情。

从海外房地产调整的经验看，各国房价调整过后都经历了一段磨底期，难有V型反转。与之对应，政治局会议提出“止跌回稳”而非“止跌回升”。当前二手房市场仍面临较大的库存压力，居民部门债务也需要时间消化，房地产链条难有快速恢复的环境和条件。中长期看，预计房地产市场将呈现L型走势，市场筑底后逐渐进入为期1-2年的磨底期，在此期间房价和新开工趋于走平，居民部门杠杆水平逐步降低。磨底期结束后，房地产市场才将迎来弱修复。